收集:中国股票市场经济分析网
为什么还要发行公司债券？
问：公司有200亿的银行授信，为什么还要发行公司债券？
李明海：本次公司债券的发行经过了公司管理层和董事会深入的研究和论证。经过近几年的发展，特别是通过2006年、2007年两次非公开发行，公司收购控股股东的大量优质项目储备，公司整体实力有了很大的提高。公司现有的土地储备亟须加快开发，以增加优质房源的供给，提高公司的营业收入和盈利水平。2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的项目进入大规模开发的阶段，公司对资金需求量很大。尽管公司已获得银行上百亿元的授信额度，但公司已取得的银行贷款尚无法满足公司项目开发的全部需要特别是流动资金的需求，本期债券的发行将为公司项目的顺利开发提供必要的流动资金。同时，公司长期借款中约10亿元于2010年上半年到期。通过本期公司债券的发行，公司将优化公司负债结构，增加公司长期负债的比重，使之与公司的房地产开发业务相适应。
本期债券发行将为公司后续地产项目开发提供有力的支持，是公司为加快现有土地储备的开发、提高公司盈利能力的重要举措。
问：公司今年的楼盘销售情况如何？公司领导如何看待明年房地产市场的走势？
李明海：今年上半年我国房地产市场明显回暖。上半年，我国商品房销售面积超过3亿平米，创同期历史新高。2009年公司在售楼盘—北京泛海国际居住区5#、7#地项目和拉菲花园一期项目销售情况良好，5#、7#地项目已基本销售完毕，拉菲花园一期项目也已基本销售完毕。
房地产市场的迅速回暖及房价的持续走高引起了社会的关注。政府有关部门虽然明确今后时期仍将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但针对经济运行的新情况，政府相关措施的具体实施方式也可能进行调整。政策的收紧趋势与适当缩减的市场流动性将给明年的房地产市场带来一定的不确定性。既要保证房地产市场稳定发展，促进宏观经济增长，又要防范市场过热，将是在政策面上对房地产市场有保有压的基本思路，预计明年我国的房地产将会平稳增长。
公司将根据经济形势变化把握时机，加大工作力度，加快项目的开发和销售，提高公司运营和管理效率，树立泛海建设的品牌形象，确保公司各项事业更上一个新的台阶。
问：公司的战略目标和战略规划是什么？
陈家华：公司已经根据我国房地产行业的发展趋势及公司的实际情况制定了中期战略目标和战略规划。
公司的中期战略目标是：成为“一流的、知名的、有创造力的、有影响力的、有社会责任的”房地产上市公司。为实现公司的战略目标，公司也制定了切实可行的中长期发展战略规划。
问：本次公司债券的发行对公司有何影响？
匡文：本次公司债券发行后公司合并报表的资产负债率将有小幅增加。流动比率和速动比率均有了一定幅度的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
本次募集资金用于偿还部分公司债务和补充流动资金，可降低公司资金成本，提高公司盈利水平，满足公司的流动资金需求。同时，本期公司债券的发行将降低浮动利率债务的比重，改善债务结构，降低公司的财务风险。
问：请介绍一下公司的偿债能力及本期公司债券的安全性。
匡文：公司已根据债券本息未来到期支付情况制定年度、月度资金运用计划，合理调度分配资金，按期支付到期利息和本金。本期公司债券的偿债资金来源为公司未来稳定的营业收入，债券安全性有可靠保障。
问：作为保荐机构，中信建投证券对泛海建设的基本面情况有何评价？
宋永祎：泛海建设是我国房地产行业的知名公司。通过公司2006年度、2007年度两次非公开发行，公司优质项目储备大幅增加，公司整体实力大幅增强；公司在建和拟建项目均位于国内中心城市(如北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛等地)的中心地段，项目土地成本普遍较低，项目开发价值较高，增值潜力较大；公司负债率较低，财务状况良好；通过对北京光彩国际公寓、北京泛海国际居住区等项目的成功开发，公司在房地产项目开发尤其在高端项目开发方面已积累了一定的经验。这些因素对公司未来的发展都将起到积极的作用。
虽然宏观经济波动给泛海建设的业务造成不利影响，但公司经过两次非公开发行，综合实力大为增强，为公司持续盈利奠定了坚实的基础。
问：请介绍一下本次募集资金的用途？
沈中华：泛海建设本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还部分公司债务，优化公司债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。
问：此次债券发行采取了余额包销的方式，请问联席主承销商有包销压力吗？
章熙康：泛海建设是我国房地产行业的知名企业，公司资产质量优良，偿债能力强，未来发展前景广阔，加上公司治理规范，内控制度健全，一定会获得投资者的认同，我们对此非常有信心。
问：在有关公司债的信息披露方面，公司做得如何？
陈家华：公司一向重视信息披露工作并严格按照相关法律法规进行信息披露。本次公司债发行从今年初召开董事会、股东大会，审批相关议案，到本月11日募集资金说明书公告，公司在发行申报工作的每一阶段，都按规定及时进行了信息披露。在此过程当中，公司还对投资者关心的问题在不违背信披规则的前提下进行了认真的解答。下一步，公司还将依据公司债发行的进程按规定及时全面地披露相关信息，确保投资者及时完整地了解公司债的发行情况。
问：本次网上网下发行比例和安排如何？
张民：本期公司债券网上、网下预设的发行数量占本期公司债券发行总量的比例分别为10%和90%。发行人和保荐人(主承销商)将根据网上/网下发行情况决定是否启动网上/网下回拨机制，网上和网下之间的回拨采取双向回拨。
问：本期债券的票面利率是多少？
张全：本期公司债券票面利率询价区间为7.00%-7.75%，最终票面年利率将根据网下询价簿记结果，由发行人和保荐人(主承销商)通过市场询价协商确定。按照发行工作安排，11月13日开市前将公布询价后确定的最终票面利率。