收集:中国股票市场经济分析网
观察同一件事情，不同人有不同的观察角度。我不是经济学家，但我是从一个购房者的角度来理解宏观政策的，这是直觉，也是房产投资一线的经验。重要的是，它必须对我的实际操盘行为有方向性的指导，要避免错误。很多人不同意我的看法，但我按照我理解的，操作对了。
2006年5月份的时候，国家出台过一个政策，“二手房自住不满5年，交易要交5%的营业税”，当时我认为房价接下来要井喷式地涨。这其实很清楚，你限制二手房交易，不就是在帮助开发商涨价吗？二手房成本高5%了，那人们只能从开发商手里买房了，开发商当然要坐地起价。结果这边涨，二手房也水涨船高跟风抬价，政策等于在楼市过热的时候又烧了把虚火。当时我本来已经把投资的主战场转向商铺了，我看到这个政策出台后，立马抽出一部分资金，打算做个短线投资，在双井附近一个刚开盘的楼盘买了十几套，1.2万到1.3万元一平方米。我对几个跟我一起炒的人说，“不到一年时间，这个楼盘一定上2万元，不到2万元你们不要抛售，也别跟别人提这事”。结果就半年多，这楼盘就涨到了2.1万多元。
这批房子去年底我出手了一部分，今年二三月份把剩下的都卖了。虽然市场形势已经风声趋紧了，但因为我在低价进入，所以成交并不困难。我的经验是，你只要比同区域二手房的市场交易价格便宜两三千元，一定有人买，你一次性给我钱，我马上把房子给你。其实和股市是一样的，不是没给你挣钱的机会，你不贪，就很好出手变现。卖的时候，我跟接手的人也都说得很明白，我赚你多少钱，要是自住无所谓，你不会吃亏，因为我买的位置都比较好。如果是投资，你就别买了，不会挣钱的，没什么空间了。你看，一套房100平方米，如果你是在1.6万元接的盘，哪怕你2.1万元出手，看起来每平方米挣了四五千元，其实已经不挣钱了，利率当时一涨再涨。因此没人恨我，因为没有在我手里买房套牢的。
“投资是场运动战”
投资是场运动战。我不认同长线投资的方式，那是认死理，绝大多数人都经不起熊市的摧残，更不用说像这次来势凶猛的金融风暴了。不能用静止的心态看投资，要不断切换项目，不断滚动，即便都是房产投资，你在不同的阶段也要寻找估值相对安全的领域。这样既保证资金安全，能随时撤出，又能追求最大限度的资金增值。
我一开始是投资住宅，后来发现住宅投资、尤其是指望租金回报的投资其实适合于中小投资者。当资金多的时候，住宅投资很累赘，10套房子，今天这个不租了，明天那个不租了，这样很容易出现空置期，每年能收到10～11个月的租金就是很不错的水平了。另外你也忙不过来，都快变成个物业管理者了。但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是5年期的合约，回报稳定，也比住宅高2到3个百分点。10套房子1000万元，我投资一个商铺，省心多了。
我2005年把富力城那批房子陆续出手的时候，后来很多人说我卖早了。我的确没卖在最高点，但我套现出来没离开这个市场，我只是把涨幅过大的，换了一个涨幅还没有这么高的品种——商铺而已。挣取更高也更保险的利润，这和做股票是一个道理。
我的商铺都是在历史最低点的时候买的。刚开始，开发商不知道商铺到底能值多少钱，投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。“运动战”就是你要能先入为主。你要等到开发商对自己产品的定价十拿九稳的时候，它们已经充分控制定价权了，它算准了它能赚多少，你是没有什么议价余地的。你要走在开发商前面，在一个完全不对称市场里，你的胜算才大。
比如富力城，为什么我开始做住宅拿它来做投资，很重要的一个原因是我知道，这是富力集团到北京做的第一个产品，同时双井地区的商业成熟度不够，富力要想在北京打开市场，它一定对产品价格信心不足。虽然它以高价拿地，但它绝不敢以高价入市，这个时候你出手，你就等于占了开发商的便宜，也以地板价抄到底了。
2004年底到2005年中期，当时的房市应该说已经炒了一个高潮了，商品房价格在一个平台上相对缓涨了一段时间，而那时候，北京商铺的投资还基本上没有启动。主要是投资商铺的资金要求高多了，它的门槛远非住宅投资能比，很多人一开始没钱做这个。到2005年以后，起来一批暴发户，主要是做能源的，股票市场没起来呢，你能感觉到社会普遍的资金面并不是很充裕。需求少，开发商也只有试探性的报价，所以相对于商铺的价格走势，那是一个绝对的历史低位。我算是有些资本积累的，又最早意识到了商铺投资的价值，应该是北京第一批的商铺投资者。富力城的第一批商铺是用拍卖的办法招商的，开发商通过这个办法观察投资客的心理和价格承受力。
话说回来，如果那时候大资金就已经杀进这个领域，那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时，我们这批人先做房产，等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时，房价也被推到一个相对高位了，我们就把手里的筹码出售，把利润和风险的接力棒也交给他们。
社会发展的一轮牛市，一定是在这种社会财富的转换过程中完成的，因此不会是每个产业、每个行业一起爆发，它会总有一个先启动、后启动的次序，从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资，而是思考未来的布局，是这个冬天之后，什么行业将先启动，什么行业会先复苏，我下一轮的掘金场在哪儿？
一般情况，我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年，5年以后，我相信这个行当所有人都明白了，你也没什么干头了。