收集:中国股票市场经济分析网
地产股能熬过严冬就会春天
前几天我参加房地产焦点关注的网上直播邀请,只因我2008年10月曾参加围绕房地产趋势的对话时,提出地产将在调整半年左右重新崛起,现在看来,根据中科院最新发布的2010年《经济蓝皮书》,2009年房地产经济形势从去年的持续下跌,今年初的低迷,走向5月份以后的高涨,已经得到完全的印证。但我婉言谢绝了,因为我感觉最近中央对地产政策会出现变化,地产趋向很难判断。没想到中央经济工作会议刚刚闭幕,还没过年调控政策这么快就接二连三出台了,而且中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”,“拿地首付不低于50%”也被媒体渲染为“第一拳”,后面还有“组合拳”。
随着调控政策的出台,沪深股市地产板块大幅跳水,近几日下跌幅度名列市场指数跌幅榜首,沪深两市108只房地产股全军覆灭。
与此同时,房地产销售却是热火朝天。万科 （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）老总王石坦言:眼下房子太好卖了。据万科公告,1至11月份,公司累计销售面积623.1万平方米,销售金额579.2亿元,分别比去年同期增长26.9%和36.2%,远远超出预期。
如此情形,让我回想起2005年的房地产市场。在房价一片涨声中,房价被纳入了政府的重点调控视野,而那个时候的北京期房价格为6776元/平方米。2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,业内将其称之为“国八条”,其将稳定房价提高到了政治高度。4月3日,新华社发表的一篇题为《加强宏观调控,稳定住房价格》评论员文章。4月27日,温总理主持召开国务院常务会议时,提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”,即“新八条”。5月11日,国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。中央这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象地称之为“组合拳”。虽然通过2005年“疾风骤雨”式的宏观调控,房地产开发投资增幅同比明显回落,但许多地区的房价仍快速上涨,之后两年的房价走势大家都非常清楚。
研读“国八条”以及其他文件中提出的具体措施,可知其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼,其中心就是“稳定住房价格”。很显然,政策是要保持房价平稳,并不等于房价会下跌。这次政策调控可以说与当时完全是如
出一辙:“遏制房价过快上涨”,首先表明房价在涨,而且涨得有点凶;“拿地首付不低于50%”,如此严格的限制条件大幅提高了市场准入的门槛,土地市场天平明显偏向了资金实力更强的央企和地产上市公司,而今年中央经济工作会议上提出,中小城市要放开户口限制,为房地产长远发展奠定了基础。
从供求关系看,今年房地产销售面积和销售额增长很快,但是投资总额却增长很慢,施工面积和新开工面积虽然在11月份后由负转正,但新开工面积增长仍然很低,明年上半年市场供不应求的局面仍将维持,这决定了这期间房价要跌很难。关键的还有,经过今年房产的热销,地产公司的业绩大幅提升,如云南城投 （600239 ）机构预测今年每股收益有望超过1元,较去年每股不到两毛出现大幅增长;中天城投 （000540 ）前三季度净利32899.41万元,同比增长302.68%,而第三季度每股收益0.35元,同比增长1066.67%,估计年报还有惊喜;黑牡丹 （600510 ）去年每股收益仅一分钱,而今年三季报就有0.39元。这类的地产股还有不少,相信在年报披露前还有一波业绩浪。
上周看好的券商股在大跌中体现出良好的抗跌性,尤其是龙头股海通证券 （600837 ）表现出色,值得持续关注。