收集:中国股票市场经济分析网
自去年12月份以来，地产板块在利空迭出的压力下，大多个股出现了30%以上的深幅调整。不过从上市公司所披露的2009年年报来看，机构似乎并没有失去对地产股的投资热情，有些基金甚至在去年四季度还在加仓地产股。分析人士认为，2009年房价的快速提高和预收账款的大幅增长在很大程度上确保2010年房地产上市公司的业绩，随着行业利空的不断消化，地产股有望在楼市销量环比逐步改善、房价仍然“坚挺”以及靓丽业绩和估值偏低的背景下，出现反弹，目前是布局地产股反弹行情的好时机。
销量环比逐步改善
有关统计资料显示，载止上周，今年一手房成交量整体同比下降0.5%。其中，一线城市下降12%，二线城市上升9%。而从上周的数据来看，上周12个城市成交量，环比上升5%;不过由于去年同期成交回暖速度较快，同比仍然出现了38%的下降。
三大重点区域中，长三角地区各城市周平均销售面积9.3万平米，环比上升11.3%。珠三角地区周平均销售面积6.9万平米，环比下降5.2%。环渤海地区周平均销售面积约16万平米，环比上升16.1%。显示楼市销量环比在逐步改善、整体处于逐渐回升状态。
此外，1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，与去年同期相比，同比增速增加37.7个百分点，与2007-2009年各年的0.52%、-4.23%、-0.25%同比增速水平相比，今年的增速为近四年以来的最高水平。
而据国家统计局发布的全国房地产运行有关统计资料，今年2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。达到2008年3月份以来的新高。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点;本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点;房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点。
分析人士认为，房地产开发景气指数高涨，说明房地产量对房地产市场未来的发展比较看好，只要货币政策不发生大的改变，商品房的销量仍将会保持环比逐步改善的局面，销量的绝对量也有望持续走好，不过目前局部地区和个别项目的房价仍处于高位，可能会使月份的销量出现波动。
有关资料显示，1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%。完成新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%。从这可以看出，开发商对房地产市场未来前景看好，楼房的销量环比有望逐步改善。
房价仍然“坚挺”
整体看，目前房价并无明显松动迹象，部分城市仍在继续上扬。上周8个城市成交均价，整体相比09年同期上升41%，其中一线城市上升61%，二线城市同比上升32%(09年同期房价处低位)。目前一二线城市相对去年初的房价整体涨幅为32%，其中一线城市上升47%，二线城市上升18%。
另外，近日“地王”频出也从另一方面射出房价仍然“坚挺”。3月15日，“地王”一天改写，先是远洋地产旗下的北京远豪置业以40.8亿元的总价拍得北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合的楼面价高达2.75万元/平方米，刷新北京单价地王的纪录;不过这一记录仅过几个小时就被改写，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地，折算楼面价已经达到3万/平方米，成了北京单价的新地王。
分析人士认为，尽管这些拿地的都是央企，但是他们肯定不会当活雷锋高买低卖，房子修起来后，楼面肯定是要比地价高。从侧面也可以看出，开发商对房价未来走势的看好。
国信证券表示，从目前来看，供给释放缓慢，各地库存均位于历史低位，多个城市可售量创下历史新低，供不应求状况较为严重，给价格上涨埋下伏线;另外，开发商“不差钱”，目前大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金创下了历史最好水平，没有降价动力。因此，上半年房价仍将坚挺。
“去年楼市销售非常火爆，极大地改善了开发商的现金流，从目前己经公布年报的房地产上市公司来看，现金流十分宽裕，且大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金均创下了历史最好水平。即便今年上半年销售不理想，开发商也不存在较大的降价压力。因此，今上半年房价预计仍将维持在高位，如果没有政策上的进一步更严厉调控措施推出，房价还会出现上涨的可能。”业析人士叶智雄如是说。
业绩今年有保证
据统计，截止3月16日，两市有39家房地产公司公布了2009年年报，共实现净利润190.67亿元，同比大涨46.68%。
从已经披露年报或发布业绩快报的地产公司来看，2009年房地产行业的净利润表现惊人。其中净利润增幅超过500%以上的包括深长城(000042)、阳光股份(000608)、中航地产(000043)、深天健(000090)等;增幅在100%-500%的有格力地产(600185)、华业地产(600240)、世茂股份(600823)、云南城投(600239)、中天城投(0000540)、中粮地产(000031)深振业A(000006)、金地集团(600383)等;增幅在50%-100%的则为保利地产(600048)、首开股份(600376)、亿城股份(000616)、中国武夷(000797)、广宇集团(002133)及冠城大通(600067)等。
国信证券认为，09年楼市的火爆行情将更多体现在公司2010年的业绩中。09年全国新建商售额同比增长83%，创下历史新高。而在预售制度下，从合理工期安排及政府审批程序的时限来看，南方地区高层毛坯商品住宅从预售到结转收入一般要经历12-14个月，精装修高层商品住宅则需耗时15-17个月，北方地区考虑冬季施工因素相应要增加2个月。因此，09年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入。房地产上市公司2010年的年报将比09年更为靓丽。从已公布年报的上市公司预售款占09年收入的比重来看，房地产上市公司2010年业绩增长非常有保障。
世纪证券分析师张伟表示，经过前期的持续调整，目前房地产企业估值水平明显下降，从已经公布2009年年报的公司来看，2009年房价的快速提高和预收账款的大幅增长在很大程度上确保2010年房地产上市公司毛利率的提高和业绩的增长。
国泰君安一份报告表示，一线地产(万科A、保利在产、招商地产、金地集团、新湖中宝、华侨城A)2009年市盈率22倍，2010年市盈率16倍，重估净资产折价12%;二线地产2009年市盈率21倍、2010年市盈率15倍，重估净资产折价4%。整体主流地产公司开发类2009年市盈率24倍，2010年16倍，重估净资产折价5%。目前估值安全边际良好，2010年业绩保障性强。
基金已经“潜伏”
自去年年7月以来，受二套房贷政策微调的影响，地产板块见顶回落，并展开了近8个月的调整。特别是去年12月中旬“国四条”颁布以来，受政策由超宽松转向调控的影响，地产股加速下跌。
自去年三季度起，房地产板块便遭遇基金减持，四季度更是持续遇冷，成为该季度基金减持的第一大行业，减持幅度为1.81%。wind资讯统计显示，截至2009年期末，全部基金在房地产行业的配置占其总净值的比例已由2009年中期的6.74%下降至2009年末的2.98%，占股票投资市值的比例由09年中期的9.97%下降至09年末的4.38%。
不过在众基金大幅减持房地产股时，华夏系基金却在大笔买进。如华夏大盘精选，其三季度末持有房地产业仅为6.63%;而到四季度末房地产业比例己高达11.80%。
据3月10日(000399)\\\板块便遭遇基金减持，而折算楼面价已经达到了中天城投(000540)公布的年报，华夏系的华夏盛世持有985.62万股、华夏优增持有699.98万股、华夏稳增持有489.97万股，位居前10大流通股东的4-6位。其实，从去年二季度起，华夏系的华夏优增就进入中天城投(000540)前十大流通股东行列，并一直保持至四季度末。
随着年报公布的不断推进，基金“潜伏”地产股也慢慢露出水面，在万科A(00002)、中粮地产(000031)、天房发展(600322)等公布2009年年报中，易方达等大型基金公司纷纷抢占前十大流通股东席位。
保利地产(600048)年报显示，前10大流通股东中，7至10位均被基金占有，其中，嘉实系的嘉实稳健持股量由三季度的不足300万股，大幅增仓到四季度的2334万股，位居第5位，华夏盛世则以1849万股新进到前10大股东中行列。虽然四季度末广发系两只基金退出了金地集团(600383)前十大流通股东的行列，富国天瑞强势地区却大举增持，持股数量为4045.95万股。此外，博时价值增长也成为其第八大流通股东，持股数量为3309.97万股。
不仅如此，随着地产公司年报的陆续公布，被基金“潜伏”的地产股越来越多。经历调整之后，不少基金已经一改前期的谨慎态度，开始看好地产板块，或许这也是近期房地产行业缺少利好、甚至仍然利空不断的情况下，表现出了明显的抗跌性的原因。
银华基金认为，今年“两会”上抑制高房价的建议很多，比较实质性的主要是两条：扩大保障性住房建设和推进物业税试点。尽管目前尚无法确定政策的具体进展和实施后的效果，但目的都是指向保持房价的稳定合理增长。基于高房价成为困扰社会的民生问题，国内地产公司的经营将进入一个新的阶段，行业将出现明显分化。相对看好受益于城镇化进程的区域性地产公司。
银河证券给出的3月份房地产行业的投资策略是：从估值有吸引力、本身开发能力较强的公司中精选高增长有保障的冠城大通;开发模式独特增长空间广阔的苏宁环(000718);资源优势明显的新湖中宝(600208);以及烟台地区区域龙头地产公司新潮实业(600777)。