收集:中国股票市场经济分析网
在近期大盘的持续震荡中，地产股成为稳定大盘重心的核心力量。3月以来，申万地产板块上涨3.73%，仅次于电子元器件4.31%的涨幅，位居23个一级子行业第二。我们认为，在风格转换渐次演绎的过程中，基本面和技术因素的双重推动将带动地产股长期走强，预期的明朗和成交的恢复将提振市场信心，投资者可提前布局二三线中小地产股和一线城市小地产股。
估值和成交将是支撑
3月以来，我们统计的一线城市地产股上涨4.4%，全国性地产股上涨3.76%，二三线地产股上涨3.48%。在一线城市地产股中，深圳板块表现抢眼，深长城、深振业、深天健等老牌开发商上涨超过了12%，深圳特区范围的扩大，旧城改造的落实以及近期成交均价的继续提升都引发了地产股强劲的纠错飙升。我们认为，随着目前政策预期的企稳和大城市库存的吃紧，新房及二手房交易将逐步向去年上半年的均值水平回归，未来的成交均价将小幅上升。
从估值看，目前全国性地产商P/NAV正加速由折价变为溢价，截至上周五(3月19日)，以“万保招金”为代表的全国性大型地产商P/NAV折价分别为1.4%、-0.6%、-3.2%和-2.6%，而以“云天星球”为代表的二三线地产商P/NAV仍有较大折价，截至上周五分别为-14.2%、-27.8%、-1.1%和-19.74%。我们认为，前期市场的悲观预期对大型地产股的股价杀伤较大，目前这些公司PNAV正加速向正常回归，而中小城市地产股目前仍处于价值洼地，随着大型地产股逐步走向平价，中小地产股也会随之有股价纠错的回归过程。
交易和估值的支撑只是地产股向上的充分条件，而目前的诱发条件则是市场风格的渐次转换。我们认为，大的宏观环境还继续向好，货币政策将向中性回归，因此周期性行业在上半年仍有较大的表现机会，风格转换的推动，将使地产股渐渐显露“昨日雄风”。
政策影响将偏中性
国资委限制央企退出房地产业务在一定程度上可以起到整顿市场、利于竞争的效果，但由于各家企业的特殊性和地产市场的区域性，我们认为，这种限制的影响有限。如未在名单之列的中航地产、远洋地产等公司，目前已经形成了一定的开发规模和实力，不会由于股东的退出影响当期及未来的开发规划。
对于上周北京土地市场纷纷出现的新地王，我们认为，资金充裕和库存不足是造成开发商拿地情绪继续高涨的推动力。从京沪深一线大城市的库存来看，可售面积分别为1940万平米、450万平米和350万平米，均处于历史低位，如果地产市场企稳的步伐继续加快，补库存在当前显得尤为迫切。因为在政府调控房价过快上涨的政策预期明朗后，需求还会继续提升，只有通过加大开发力度，继续提高储备，才能更好地应对供需缺口。
由于地产投资在整个投资中占据着很重要的部分，并且对于拉动零售增长的意义重大，从宏观经济向好的出发点看，地产市场经过前期的整顿，未来继续偏紧的可能不大。货币政策方面，我们认为，上半年乃至三季度，数量型操作手段仍为主，价格手段动用的概率不大，而人民币升值有可能是一个非常渐进的过程，对地产市场的影响可能会提前充分消化，中期看，地产市场将面临着中性的政策环境，对于市场的恢复增长有一定的积极作用。
房价向上动力仍大
实际利率与房地产价格和销量都显著相关。从07年2月-08年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的负相关，因此负利率的出现还会催生房价的走高。我们认为，这更多的与CPI的加速上行有关，物价的上涨使更多的人选择不动产作为资产保值的手段，同时，这段期间人民币的升值也吸引了大量的海外资金炒作。不过，从销售增速看，持续的负利率将拉低销售增速的涨幅，我们认为这与负利率引发的高房价有着直接联系，不断攀升的房价削弱了居民的购买能力，因而增速在不断回落。
尽管2月份已经出现了负利率，但我们认为今年持续出现负利率的情况可能性不大，CPI变化可能呈倒V结构，因此房价和销售增速在上半年可能还会持续向上，下半年升势则会放缓。
从影响楼市价格的供给因素看，负利率的持续扩大将导致新开工面积的大幅放缓，未来可售面积的缩小也导致了现期房价的走高。2月份数据显示，新开工面积累计同比增长37.5%，除了与基数低相关，更多的还是由于库存不足，目前地产投资更多的是不足而非过剩。与此同时，在房价平稳的前提下，地产投资增速有望提高。
提前布局二三线地产股
2月份全国商品房销售增速为38.2%，而我们统计的中西部十省市的整体增速为51.5%，从土地购置面积看，十省市的整体涨幅也高于全国平均水平。目前中西部二三线城市的整体销售和开发要大大好于东部二三线城市，对于业务重点在上述区域的地产股而言，未来的增长将受到业绩的强烈支持。
我们看好二三线地产龙头——中天城投，预计2010年公司将获得长足的发展。贵阳会展中心销售在即，预计当年可实现销售收入约40亿元;土地拍卖势在必行，预计可拍卖面积达400亩;锰矿将实现矿区建设。目前公司股东变更为贵阳城投，这将一定程度上解决公司一级开发持续性问题。预计2010年公司可实现EPS1.30元，其中二级开发业务贡献EPS0.91元。结合NAV15.49元，提高目标价至24元。此外，我们还建议关注渝开发、莱茵置业等中部城市地产股。
引发相关上市公司资产注入预期
事件回顾：
3月18日下午，国资委召开新闻发布会，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
机构点评：
招商证券：未来调控政策更趋严厉
房地产调控直接快速拿央企开刀，有点1993年那次房地产调控的意味。管理层应该已经意识到了在09年巨额的信贷投放后房地产调控的困难，仅凭目前已出台的政策恐怕还是难有太好的效果，未来的调控政策只会更加严厉。我们认为在流动性收紧以及房地产行业政策调控的趋势下，今年房价总体看平，销售看缩，房地产投资看淡;地产股从估值看目前股价已经处于底部，但大幅上涨的条件恐还不具备，预计未来1个月内总体继续处于盘整态势;股票方面，我们一直推荐以金融街和世茂股份为代表的“开发+商业”的地产公司。另外，我们也一直认为在龙头地产股盘整期间，一些质地优良的小公司股票会有相对较好的投资收益。这些小公司应满足3个条件：所在区域房价看涨、大股东有实质支持、2010年和2011年业绩锁定良好，如鲁商置业、ST松江和格力地产等。
海通证券：出口地产对冲短期调控加强
两会过后，央企多次拍出“地王”，这或许将成为对行业重新加强调控的诱因。出口短期的改善，将提高中央政府加强调控的决心。随着调控短期的加强，预计未来房价存在小幅调整的可能，而二季度销售仍将维持低位，相关上市公司销售面积年度同比下降20%以上。当然，我们并不认为出口将就此进入繁荣期;因此下半年地产调控将逐步的“有名无实”。
就中长期而言，行业仍有成长空间。从长期看，从当下开始，如果没有外来人口的迁入，中国城镇25至29岁间的人口绝对数量和占总人口的比重都将逐步下降，但城市化的存在对上述下降趋势有明显改善作用，其数量见顶的时间延缓至2015年。中国房地产行业在理论上仍有5-10年左右的黄金时代。
暂时维持对行业“中性”的投资评级;考虑到估值已经部分反映悲观预期，而下半年调控或逐步“有名无实”，我们维持前期标配一线蓝筹的观点。一线公司推荐保利地产、招商地产、万科、金融街，二三线公司推荐世茂股份、格力地产、嘉凯城、苏宁环球。
宏源证券：重组或带来资产注入预期
此次国资委发布的16家以房地产为主业的央企名单，其涵盖范围之广超出我们此前的预期。
此前，国资委主任李荣融曾在不同场合多次提到“我们核定以房地产作为主业的中央企业不超过10户”。从规模上看，此16家企业的房地产业务占据了央企房地产业务总额的绝大部分。因此，事实上只有少数央企会受到此政策的约束。
根据该政策，除上述16家企业外，其他开展了房地产业务的中央企业应加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。而借鉴此前国资委整合央企酒店业资产的经验，或许会将这些房地产资产注入进以房地产为主业的优势中央企业。因此，上述16家企业的控股上市公司或许会有投资机会。我们看好保利地产的龙头地位。即使抛开资产注入预期而单纯从基本面来看，其各项财务指标均较健康，具备投资价值。
中信建投：利好从事房地产主业的央企
如国资委能真正加快实施央企房地产业务的整合力度，对16家从事房地产主业的央企形成利好。与民企和地方国企比较，央企的融资渠道更广、融资成本更低，在目前的土地使用权出让政策下，央企有无可比拟的资金优势，而部分央企从房地产开发市场的退出为上述央企减少了竞争对手。其中受益的关联上市公司有：保利地产、华侨城、招商地产、万科、中粮地产、中国建筑、中国铁建、ST中房。
信贷紧缩、政策趋紧背景下，我们维持行业中性评级。09年房屋的热销和宽松的货币政策使得目前房地产公司的资金相对充裕，但10年对房地产行业的信贷收紧是趋势。高房价和目前调控政策会减弱房地产公司通过销售产品获得资金的能力。在上述趋势没改变之前，房地产行业尚缺乏整体上涨的动力，维持中性评级。