收集:中国股票市场经济分析网
世界城市化进程有一个基本的经验，即城市化率超过30%，城市化进入加速期；突破50%之后，进入大城市化阶段。2008年末中国城市化率达到45.71%，按照每年1%左右的城市化率步伐，即将突破50%，按国际经验意味着中国的人口将由小城市向大城市集中(这也是目前中国正在发生的现象)。但由于中国人口基数巨大，地域广阔，我们认为中国除了几个超级大城市继续膨胀外，一些二三线重点城市也将急速扩大升级为大城市。城市化的水平必然影响到房价的变化，二三线城市的房价有望紧跟一线城市上涨，中西部地区中心城市的房地产将可能具有更大的提升潜力和安全边际。
上市公司业绩靓
我们对已经公布2009年报的55家上市房地产企业统计，这些上市公司营业收入同比增长23%；营业利润总额同比增长44.2%；共实现归属于母公司股东的净利润总额同比增长46.2%。期末货币资金余额为1494.97亿元，同比增长117.4%，占同期营业收入比重为78.8%，销售好转及企业放缓开发进度加大去库存力度共同作用的结果是房地产企业财务报表质量的显著改善，企业资金情况大为好转；期末预收账款余额约1308.37亿元，占同期营业收入比重为69%，未来可结转资源大幅增加，2010年业绩的保障程度比较高，主要原因在于2009年房地产市场的热销。从已经公布年报的情况来看，受益于国家刺激政策2009年度房地产行业营业收入和净利润增长情况要好于上市公司整体水平。
国家统计局报告显示，2010年2月份全国房地产开发综合景气指数为105.47，继续维持上行态势。1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，由于09年初基数较低增幅较大。房地产投资开发增速在2009年2月触底以来连续提高，至12月国家出台相关调控政策后增速略有下滑，预计2010年增速能保持在15%-19%的近年平均水平。
估值有优势
受国家密集出台房地产调控政策影响，市场对未来房地产市场不确定性担忧加大。2009年12月初地产股在达到阶段高点后掉头向下，12月和1月均大幅下滑，至2010年2月才暂时有企稳的迹象，并在3月出现局部反弹。据WIND数据统计，2010年初至3月22日申万分类房地产板块成分股指数下跌4.77%，同期沪深300指数下跌8.44%，地产股在2、3月跑赢大盘。
房地产板块估值横向来看略低于平均水平。从纵向历史水平比较，目前房地产板块PE、PB处于较低的底部，向下空间有限，而从两者与A股平均水平比较而言，房地产板块相对溢价均在历史平均水平之下，主要因为2009年底以来房地产板块相对大盘大幅调整，估值优势凸显。
机构轻装上阵
随着我国资本市场越来越成熟，机构投资者对A股的影响越来越大，房地产股历来都是机构资金关注的重点行业，同时由于其强周期性的特点，机构持仓地产股的比例也随着经济周期及政策调整调控力度的不同而波动。但从近几年的情况来看，机构持仓的水平均在一定的方位内波动。简单测算目前机构持有地产股的仓位基本已降至2008年底水平(即沪指1664点时的位置)，未来大幅减仓的动力不足，不致地产股再度大幅下降。同时前期题材股股价趋高，调仓换股的概率加大，地产股可能是很好的加仓标的。
投资建议
从我们跟踪的情况看，春节过后，楼市成交量周环比连续上升。随着调控政策的不断明朗化以及传销售统旺季到来，人流量明显上升，一旦3-5月的楼市成交量能够持续上升，或将成为地产股强势反弹的导火线。
投资策略上，我们认为房地产板块由于未来较大的不确定性，近期可能难有持续较好的表现。但同时也要注意到，房地产板块在利空打压下风险释放较为充分，估值优势极具吸引力。鉴于我国正处于城市化进程的快速阶段及地少人多的基本国情，未来10年房地产市场供需情况仍较紧张。当前机构持有房地产股的比例较低，未来调仓换股时资金流入房地产板块的可能性远大于流出的可能性，房地产股价进一步大幅下调的可能性也较小。板块超跌之后出现局部反弹的概率比较大，在地产股具有较强安全边际的情况下我们不妨多一点乐观。我们上调房地产股的评级至“增持”，建议较高风险偏好的投资者可以适当提高地产股的仓位，等待反弹。
从定位于反弹的角度出发，我们建议重点从以下几个方面选股：一是紧跟区域热点行情，上海本地股随着世博的临近趋于活跃；二是二三线城市类城投公司；三是关注商业地产股，租金有望随经济复苏迎来拐点，特别是开发 持有型的；四是关注融资融券、股指期货创新业务推出可能受益的大盘蓝筹公司。重点股票组合：张江高科(600895)、天地源(600665)、金融街(000042)、中南建设(000691)、保利地产(600048).