收集:中国股票市场经济分析网
2009年提出增发预案的30家地产公司，如今已有16家“破发”，475.54亿元融资计划等待修正
一半公司“未发先破”七成化泡影
在调控重拳的影响下，2009年底以来，A股地产板块持续深幅调整，多数公布增发方案的地产股股价已经跌破拟定的发行价格。而地产公司再融资正面临资金面、政策面和业绩增长放缓等三重压力。
据中国证券报记者统计，2009年提出“现金认购式”增发方案且尚未实施的A股地产企业共有30家，计划融资额达681.83亿元。目前，这30家房企中已有16家“破发”，涉及融资额达475.54亿元。
业内专家指出，2009年上半年地产股经历一波凌厉上升行情，多数房企纷纷出炉增发方案，募资规模较大，确定的增发底价也较高。在今年“总体收紧”的调控形势下，多数地产再融资恐难“成行”。
“未发先破”阴影
“现在的市场形势，股票增发很难，方案我们已经上报证监会，现在只能等待。”北京城建董秘张财广对中国证券报记者表示。他同时指出，“公司发展必然需要融资，北京城建战略清晰，本次增发募投项目盈利前景乐观，在股东大会上，公司增发方案获得了机构的支持。”
2009年11月26日，北京城建公布非公开发行方案，拟发行不超过22,000万股，发行价格不低于17.27元/股，募集资金不超过35亿元，投入四大项目建设。但昨日，北京城建收盘价仅为15元。
受地产股深幅调整的影响，2009年公布增发方案的地产公司中，有50%以上陷入了“未发先破”的尴尬。统计显示，截至2月2日收盘，有16家地产公司的股价低于拟增发底价，占拟增发A股房企数量的53%；涉及融资额达475.54万元，占同期计划融资总额的比例达69.7%.
在2009年实施增发的房企中，也不乏“破发”的身影。2009年7月，保利地产完成定向增发，共发行33167.4958万股，价格24.12元/股，募集资金80亿元。而目前，保利股价已跌至20元以下。
正在等待证监会的增发批文的万通地产也面临同样的问题。2009年12月5日，万通地产公告，拟于2010年定向增发1.5亿股，筹集25亿元用于旗下四个地产项目。以此测算，每股增发价可能高达16元。不久前，该公司透露增发底价为10.5元。而2月2日，万通地产收盘价为9.25元，远远低于16元，也低于发行底价。万通地产董秘程晓晞承认，发行难度很大。
西南证券投资银行部一位高级经理指出，增发能否成功，主要看市场价格能不能高过底价，一般而言，发行价格是市场价格的八折左右，但目前多数房企的拟增发价格不能满足这一条件，因此还须等待市场形势的改善。
不过业内人士指出，今年，市场资金面总体收紧已成趋势，房企2009年提出的增发方案，很可能会缩减融资规模，向机构询价后最终确定的发行价格也可能调低。
审批门槛抬高
对于房企而言，从2009年下半年开始，再融资的审批门槛已经抬高。
“国土部已经与其他部委联手办公，审核有融资需求的房地产企业是否存在土地问题”。监管部门有关人士对中国证券报记者透露。早在2009年底，财政部就向多个部委下发了一份未曾公开的文件，内容之一便是严把房企融资审核关。
1月初，国土资源部配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。业内人士坦言，房企融资和再融资的审批将从严，进展速度将放缓。
权威人士透露，鉴于2009年房地产市场上升过快，房企斥巨资拿地的现象愈演愈烈，管理层将适当收紧房企的融资行为，防范楼市和土地市场的泡沫膨胀。对于具有囤地行为的上市房企，管理层将坚决限制其再融资。
业内人士介绍，早在2008年，国务院便出台文件明确规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
截至目前，监管机构尚未对房地产企业融资是否将暂停做出确定答复，但有上市房企负责人透露公司的融资计划已经受卡，目前正在积极争取。而延续多月的“囤地排查”也开始影响房地产企业融资计划。
据统计，以增发为例，2009年下半年仅有保利和金地等7家企业成功实施增发计划，其中3家为上半年获批7月集中发行。与此同时，2009年7月份以来有多达26家发布增发方案的房企还在“待批”。
另外，消息人士称，近期，证监会发行部已调整了对上市公司再融资用于补充流动资金的规定，将更严格地限制增发募集的资金用于补充流动资金。
事实上，地产上市公司修改增发方案已经悄然开始。1月16日，广宇集团缩减了定向增发方案中募资金额，取消2亿元补充流动资金款项，调整后的募资总额变为9亿元。18日，华业地产再融资规模由20亿元下调至17亿元；19日，鼎立股份增发规模由5.55亿元下调至4.52亿元；20日，世茂股份(600823)也将20亿元的增发预案削减至17亿元。
“一直以来，在A股发行方面，对募集资金投向的要求就是，应当有实际的项目，不能单纯地用募集资金补充流动资金。”消息人士表示，“而目前则做出了更为明确的限制。”
业绩增长放缓
2009年，楼市价量齐涨，房地产公司业绩大幅回升，多数房企销售收入创历史新高；但随着房地产调控政策逐步趋紧，2010年，房企销售业绩增长很可能“见顶回落”。这也将影响房企再融资的成功率。
业内专家指出，2009年的楼市销售量，包含了2008年被压抑的需求，也包含了2010年被透支的需求。这一历史高度今年内很难被超越。
楼市政策方面，营业税减免期限由2年改为5年，宽松的房贷政策也正面临调整，政策的趋紧对楼市将产生负面影响。更重要的是，2009年11月份CPI已经转正，当通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。
龙头地产公司去年12月的销售已出现“疲态”。以万科为例，公司去年12月房地产销售额仅较上年同期增长3%，增幅远低于11月份的47%。销售面积同比则下降38.73%，为2009年唯一同比下降的月份；环比则下降22.12%，是连续两个月环比下降。
与此同时，作为房地产开发中最大的支出项，土地成本正在大幅上升。尤其是地王频频出现，直接增加房地产开发风险。