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试水房地产信托中国建筑金融梦破题
2008年找钱，2009年找地，2010年找托。
此“托”为信托，这个段子早在去年年末已经开始在地产圈子内流传。可是监管层春节前后的一纸禁令，让今年房地产的信托融资变得艰难了许多。当年曾救过无数房地产商的房地产信托，又被戴上了金刚箍。
当然市场从来都是悲喜交集，有人捶胸悲鸣，就有人掩嘴窃笑。中国建筑(601668.SH)恐怕就是后者了，在将深圳中海投收归旗下后，这个建筑与房地产业的龙头企业成功地将枝叶延伸到金融领域。一直被监管层严防的“地产+金融”向中国建筑开了一个口子。
收购再收购
“以这种形式增加资产将会是未来的方向。”孔庆平显得意气风发，这位中国建筑副总经理兼中海地产(0688.HK)董事长谈论的是他们对光大地产的成功收购。他表示，一直都在物色类似的对象，有成熟的对象后会考虑再度出手。
3月中旬，光大地产开始向中国建筑旗下中海地产办理相关移交手续，这意味着起始于2009年9月的收购正式完成。光大地产是广州老牌的房地产企业，收购案发生前该公司一直谋求在香港上市。而作为中国建筑旗下子公司的中海地产，仅仅以27亿元人民币的价格就拥有了光大地产170万平方米的土地储备，即使忽略其中的商用物业，中海地产在这场交易中，以1590元/平方米的价格就拥有了大量土储。剔除房价疯涨的2009年，此前中海地产的土地储备平均单价也达到了1900元/平方米。
而且这些项目主要位于北京、广州、上海及呼和浩特等城市，大部分都位于中心区域。其中，在北京，光大地产拥有海淀区一宗建筑面积为8.6平方米的项目，以及一宗郊区别墅及低密度住宅用地，建筑面积约17.5万平方米。
该起收购使中国建筑避免了在广州零土地储备的尴尬，光大地产在广州目前有两个住宅项目和一个商业项目。一个位于海珠区总建筑面积35万平方米，另一项目则位于珠江边，总建筑面积约5.8万平方米。两区域周边房价已达1.8万~2.2万元/平方米。中国建筑在这起收购案中无疑是收益巨大。
“今年中国建筑这样的收购肯定会大增。”亚银投资首席分析师李大伟表示，各种迹象显示监管层对于中国建筑“产融结合”开了绿灯，这无疑让中国建筑在日趋激烈的房地产龙头之争中手握利器。
有知情人士向《中国经营报》记者透露，在光大地产移交的项目中，中国建筑可能会尝试以投资方的方式介入。
房地产金融的雄心
上述知情人士告诉记者，这是中国建筑今年的新举措，将房地产更多地与金融业结合。3月初中国建筑公告表示，以32亿元的价格收购深圳中海投。该公司最令人瞩目的是拥有安徽国元信托有限责任公司和安徽国元投资有限责任公司超过40%的股权。
虽然中国建筑一直强调此次收购早有计划，是中建总公司整体上市时的承诺。在接受记者查询时，中国建筑投资关系部的负责人也一直淡化事件，强调“建筑与房地产依然是公司主业，金融业如何发展现无进一步公告”。
但业界对这起收购还是非常看好，深圳中海投的主营就是股权投资，这对于中国建筑今年的收购战略无疑助益甚大。今年2月8日，中国建筑通过子公司中国建筑国际(03311.HK)购买Skyjoy发行的本金2亿港元的有担保有抵押可换股债券。Skyjoy是石家庄桥东区土地的最终控权人，计划将该片土地开发成商住两用的写字楼、酒店、服务式公寓及购物商场。这项交易使中国建筑不仅有固定的债息，而且可以以财务投资的方式进入其他房地产项目。可见其今年在房地产金融方面的雄心壮志，而深圳中海投可以是其金融运作的主要载体。
另一方面，成为信托公司第二大股东，更是让众多地产公司艳羡不已。
3月中旬，ST成功的“信托置地”计划宣告夭折。原本ST成功子公司康园房产拟与江西国际信托共同设立宁波康信置业，就开发宁波市鄞州一地块进行合作，江西国际信托出资10亿元，主要用于支付开发地块的剩余土地出让款。
但监管层的一纸禁令让类似的信托计划无疾而终。春节前，银监会向各地银监局和商业银行发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，其中要求“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款”，且发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质等条件。此后银监会主席刘明康又多次在各种场合强调对房地产信托的控制。
监管层接二连三的动作源于今年房地产信托的快速增长。今年1月绿城集团就先后两次发放信托产品，首先是1月初杭州西溪诚园携手平安信托，紧接着1月27日，绿城又宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托，信托资金额度为8.8亿~16.5亿元。在今年银行开发贷款受限，销售回笼资金缓慢，资本市场再融资遥遥无期的背景下，普益财富的统计数据显示，今年1月份，信托公司发行了28款房地产信托理财计划。
监管层的一再限制，使2月份总共只发行了12款房地产信托理财计划，发行数量环比锐减过半。
信托模式
“中国建筑进入信托公司后，则可以探讨更多的融资方法。”李大伟表示，对于中国建筑这类项目众多的公司，监管层的所谓禁令形式大于内容。“只要可以让信托资金在不同项目间流动，即可发挥其巨大作用。”李大伟认为，以后中国建筑发放的信托产品可以更有针对性。
例如，公司针对某个项目发行10亿元的信托产品，该产品在许诺投资固定回报率(比如8%回报)的同时，可以给予投资者一个期权。即在购买该产品的同时，不仅享受8%/年投资收益，而且可以获得对该房产的优先购买权，以及以九折的价格购房优惠。由于金融产品的投资者与购房者群体具有一定的重合性，如一个产品同时满足投资者两种需求，在市场上有非常大的吸引力，可以将融资与房地产营销紧密结合起来。一方面投资者可以得到信托产品的投资收益，另一方面又有可以分享房产增值的优惠。而对于开发商而言，不仅可以拿到开发前期融资，也可以在楼盘开售前拥有一批稳定优质的客源。
这种方式对于地产商的资金运作可谓补益巨大，但以往监管层对此一直有诸多限制。而此次中国建筑能成为吃螃蟹第一人其实早有准备。
早在2007年，深圳中海投就开始与人民日报社接洽，打算收购其旗下中国华闻75%的股权，而中国人保旗下人保投资控股公司同样对华闻虎视眈眈。历经一年的短兵相接后，最终，深圳中海投出资2.4亿元获得中国华闻20%股份，人保投资获得55%股权。
但这场交易深圳中海投并非输家，2008年7月，上海新华闻将其持有的国元信托40.375%的权益转让给深圳中海投，成功成为该公司的第二大股东。随后深圳中海投又参股安徽国元控股(集团)旗下安徽国元投资40.375%的股权。对国元信托和国元投资的参股，使其间接持有国元证券15.69%的股权。一系列动作后，中国建筑拥有了相当优质的金融资产。而在监管层点头后，一切水到渠成。