收集:中国股票市场经济分析网
受惠于大浦东开发和崇明岛建设。公司在南汇的项目占总规划建面近30%，其中周浦印象春城、南郊中华园09年受益于南汇并入浦东、迪斯尼落户上海的利好，销售火爆，项目毛利率提升。据三季报显示，这使得公司预收款项期末较期初增加79%，毛利率上升至50.3%。同时，21日上海市政府正式发布了《崇明生态岛建设纲要(2010-2020)》，明确力争到2020年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架，这对于在崇明有4600多亩土地资源的公司来说无疑构成巨大利好。 ? 集团整体上市预期强烈。近期2010年上海国资国企工作会议召开，重组联合、优化布局、证券化成为10年的重点所在。上海市国资委主任杨国雄在会上明确表示，2010年市属经营性国资资本证券化率要在2009年的基础上再提高6-7个百分点，达到30%以上。公司控股股东为上海地产集团，除中华企业外，上海地产集团旗下还拥有上海滩涂造地公司、上海房地公司、上海中星、金丰投资等实力雄厚的地产公司。而目前公司与控股股东下属企业存在同业竞争问题，大股东也曾于2007年承诺，将在适当时机对下属从事房地产开发业务的公司重组整合避免同业竞争。因此市场对集团整体上市的预期强烈。
“1+X”区域布局，积极储地谋发展。公司未来坚持“1+X”区域布局，“1”即立足上海本地，“X”即以长三角为主要辐射区域，有条件的向全国拓展。目前公司土地储备近300万平米，分布于上海、苏州和杭州。近三个月内公司积极储地解决土地储备瓶颈，在上海的宝山摘得罗店新镇D1-2 地块，在青浦竞得朱家角镇B7、B8 地块，还在杭州摘得江干区章家坝地块项目，新增规划建面40万平米。未来公司仍将抓住时机增加土地储备，保证未来发展。
强化股权融资，改善资本结构。目前公司负债率在70%左右，短期债权融资大致占了50%，三季报显示公司银行信贷和信托产品成本较高，财务费用显著上升，公司09年发行了5年期公司债缓解了短期融资压力。为进一步改善资本结构，公司将于2010年强化股权融资。
受益于经济复苏和世博会召开，10年核心区域商业地产利润增长空间巨大。公司在上海本地核心区域有近70万平米的可租售商业地产。随着宏观经济走出低谷，商业地产租金稳步攀升，出租率显著提高，且受益于世博会的召开，预计10年公司在上海本地核心地区的商业地产将给公司带来丰厚的利润。尤其值得关注的是与方兴地产合作开发的位于虹口北外滩的上海国际客运中心B块09年7幢中已有4幢销售，10年将进一步推进，预计该项目将在09年、10年和11年逐步结算，可为公司贡献净利润10亿元。
估值和投资建议：我们预计公司09年、10年、11年每股收益分别为0.57元、0.88元、0.98元，截止上一交易日14.42元的收盘价，对应的P/E分别为25倍、16倍、15倍，具有显著的估值优势，我们一方面考虑到公司目前诸多股价催化因素及公司稳健经营的战略，另一方面考虑到10年宏观调控偏紧，及一线城市市场存在的不确定因素。给予公司“谨慎推荐”评级。