收集:中国股票市场经济分析网
万科内部人士指出：“如今，万科在一线城市已没有任何优势。”
海南过后，有业内人士预测：下一个热点，可能就是二线城市重庆。
本月9日，A股市场蛰伏已久的地产股发力上攻，而后金融股也表现强劲，从而成为推动昨日大盘上涨的主要动力，令人侧目的是，这波涨势中二三线龙头受到资金的格外青睐。
异动背后是更为宏大的图景：一线地产商已开始把主力全线撤出一线城市，屯兵二三线。
巨头主力正撤出一线城市
不算不知道，一算吓一跳。
日前，业界知名分析师苏雪晶在与理财周报记者交流时，提请记者注意万科“二三线的惊人比例”。
万科年内新获取项目44个，总占地面积约763万平方米，规划建筑面积总计约1332万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米。其中二三线城市占比超过了90%。新年初，11个新增项目，除了上海的3个项目，其他8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市。
如果去年分析人士仍然认为万科在一线市场储备不够多。今年恐怕要扭转这一价值观。
2009年保利二三线销售收入首次超过一线城市，新年初，青岛、无锡二线地皮纳入囊中。观察保利近3年的业务布局与盈利结构，可以发现其向二三线城市倾斜迹象很明显。2007年保利第一个二线城市项目—包头保利花园成功开售并盈利。至去年底，保利全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3.2009年末据保利相关人士介绍，保利总销售额中一线城市约占47%，二线城市占53%，为上市来首次超过一线城市。
2009年，金地新增土地面积二三线占据81.9%，今年3月8日，金地急忙补仓沈阳铁西，沈阳土储占据金地总储备11%.
从2010年规划看，金地年度经营计划主要开发项目43个，计划新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等地；万科预计2010年新开工面积855万平方米，今年2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。保利新年伊始，在青岛与无锡也有大手笔拿地动作。
各种迹象表明，地产行业正经历一次战略上的大转移，开始转战二三线城市。
转战二三线的背后
“一线市场拿地太难了。”一位券商分析师去年年中针对此现象的说法，基本能概括业内大多数人对巨头转向的解释，即拿地太难，干脆退出。
而2009年年末以来，有了新的解释：一线市场泡沫实在是很大了。正是在2009年年末2010年年初，雨后春笋的“地王”层出。苏雪晶将其概括为“土地盛宴，可能只是一场地方政府玩的游戏”。
回头看，这一段时间有可能成为一线楼市阶段性加速赶顶的k线图，一如6000点之上。而最新的数据提供了支撑。
1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米。受春节传统淡季及政策观望气氛的影响，1-2月销量累计增幅继续呈现下降趋势，增幅比去年全年回落3.9个百分点。而根据华泰联合证券的对14个城市的监测分析，1-2月的住宅成交量基本与去年同期水平持平，而全国统计数据显示住宅销售面积同比增长36.6%。据此，可以看出成交量在城市间出现分化，一线及部分二线重点城市成交量出现滞涨，在高房价的压力下，预计全年销量会有20%左右的下降。三、四线城市则由于刚性需求的支撑，将成为全国销量的主要贡献力量。
实际上，分析金地、万科与保利三巨头最新销售数据可得同样结论。销售均价在1万元/平方米以上的万科和金地，其1-2月的销售面积同比均下降，而均价在5000多元/平米的保利则获得了销售面积和金额同比正增长。
天相分析人士石磊的解释是：“目前三四线城市的房地产销售依然保持旺盛趋势，主要原因可能和这些城市产业转移、城市更新改造等相关，而且在房价相对较低，且有通胀预期的情况下，这些城市的住房刚性需求也有释放的要求。”
保利地产的年报也透露出这个痕迹。“虽然万科王石保守的因素较大，但保利一线市场份额不断扩大，销售收入却首次低于二三线似乎更能说明：起码目前看，一线市场空间的确不如二线三线城市了。”西南证券分析师肖剑说。
“目前拥有布局全国范围的公司也就这么几家，一线城市虽然长期看成长空间很大，但目前价格太高，房价的上涨无法与建房成本同步，未来1-2年增幅赶不上二三线城市。相对于一线城市，二三线城市的刚性需求仍占主导地位，加上投资属性小，目前空间比一线城市要好，波动幅度也会比较小。”
对于地产股的后市行情，银华基金认为，相对看好受益于城镇化进程的区域性地产公司。更有业内人士预计房地产未来三到五年间，二三线城市将逐渐接力一线城市。并且，中央提出的加快中小型城市的建设等政策，都将对农民向二三线城市转移提供非常有力的支撑。
去二三线哪里？
虽然是二三线，各自的战略是明显不同。
“万科是一片一片进去，例如进入无锡就会同时进入周边地区。而大部分房地产企业都是一个点先介入，再慢慢辐射周边区域。万科确立了要在5年内进入70个城市的远大目标，二三线战略最为明朗。”招商证券房地产分析师贾祖国说。
保利的战略依旧是拔钉子式的精准打击，仍带有一贯的寻求增值性土地的风格，而金地目前的二三线战略稍显不明晰。而万科介入的地区，基本以刚性需求为准绳。
而根据初步排查，辽沈商圈、胶东半岛、长三角——安徽一线、珠三角、成渝及武汉、长沙等地区，是目前资金最密集的地带。尤其值得注意的是，成渝、辽沈、苏锡常、天津等四个区域，2009年受到资金关注最大。
通过多位分析师介绍，记者了解到，在众多的二三线城市中，潜力最大的要属重庆与成都两个城市：地价比较低，虽然供应量比较大，但房价已经呈现出上涨的态势。招商证券分析师判断说“重庆房价就是涨到10000元/平米也不足为奇。”
可以关注渝开发，优势是房地产行情较好，有政策利好，缺点是供应量较大。
随着高铁的陆续建成，空间距离的缩短，潜力比较大的还包括天津市，尤其武清的发展空间比较大，据业内分析师介绍，短短几个月内，武清最近房价已经涨到7000元/平米，涨了一倍多。招商证券分析师还介绍说，高铁影响下，长江角的南京无锡苏州常州以及珠三角的珠海也都具有较大潜力。
四个方面看好8大整体板块
而整体上看，齐鲁证券分析师丁晨分析认为，“区域地产投资机会的把握可以从四个方面入手，一是高铁的影响，随着空间距离的拉近，天津板块，长三角南京无锡板块，以及珠三角，包括中山珠海东莞有潜力；二是产业转移的影响，可关注泛长三角地区的安徽板块，主要指合肥，受到承接东部产业转移的影响值得关注；三是政策层面的影响，例如振兴区域政策出台，如海南旅游岛计划的影响；四是考虑当地居民的购买力，以及当地的GDP水平，可以关注南通，海门等地。”
从四个标准以及对应公司基本面情况来看，除去天津板块(高铁)、长三角南京无锡板块、珠三角中山东莞珠海板块、环渤海板块沈阳板块外，海西板块、深港前海板块、皖江板块、滨海新区板块共计8大板块最值得关注，且业内普遍认为估值偏低，空间较大。
其中天津，沈阳，长三角，珠三角基本得到业内的普遍认可，另外四大板块还有待进一步挖掘。
海西板块有望成为中国经济增长继长三角、珠三角、环渤海之后的又一级。海西板块目前房价收入比水平显著低于一线城市，与国内大部分二三线城市相当，而2009年以来，厦门福州等地的房地产涨幅明显高于其他国内重点城市深圳、天津、重庆等，故该板块的楼市情况被分析师们看好。最具潜力的有由福建省国资委全额控股的中国武夷、位于“第二个蛇口”漳州的招商地产、业绩高速增长的阳光城、有大量预收款业绩具有确定性的冠城大通等。
被分析师们青睐的区域还有深港前海金融服务区板块。由于深港合作和制度创新，再加上处于珠三角的核心地区，未来土地价值将大幅提升，而收益于之的龙头股有招商地产和冠城大通。
此外，由于与长三角毗邻，产业的接力给皖江城市带板块带来利好，龙头股有安徽水利和合肥城建等，滨海新区板块也值得关注。
三线区域龙头最被看好
显而易见分析师们对之前连篇累牍炒作的新兴区域板块感到了倦意。
国信证券分析师区瑞明看好中西部省会地区贵阳、昆明、武汉、西安的龙头房地产公司，他分析指出“二三线城市房地产受到宏观调控的影响较小，且正在承接未来东部沿海的产业转移，产生大量新白领，有置业的需求”。
关于个股，区瑞明的判断逻辑是，选择那些土地储备丰富、优质的公司，这些公司具有3-5年确定的可持续的成长性，此外在他的实地考察中，会特别留意那些在当地有口皆碑的龙头企业。而日信证券的邱晟赟则关注地方的GDP以及当地房地产企业的集中度，如果市场占有率较高，则更具有竞争力。
被分析师看好的主要区域龙头包括中天城投、云南城投、苏宁环球、华业地产，这些2009年业绩预盈的公司盈利的主要原因都在于主业增长，或者主业增长加上部分投资收益。