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4绝招缔造银行优质客户
客户分层管理，房贷优惠由优质客户专享
有关首套房贷利率7折优惠取消的消息最近频见报端。实际上，无论是否取消首套房贷利率7折优惠，几乎所有银行都将要或正在对银行信贷客户进行分层管理，实行差异化优惠原则。
"一般来说，现在只有优质客户才能享受7折优惠了。"某国有银行个贷部负责人向记者表示，该行已于近期开始执行对贷款客户进行分层管理的方案，从征信记录、金融资产、职业收入、金融产品等多个方面进行评估打分。
"这是为了保障所有客户被公平、公正对待的权益，也是为了最大限度的降低银行信贷风险。打个比方说，一个诚实的人和一个信用记录有污点的人同时向你借款，你会优先考虑哪一个？肯定是诚实守信的那个。如果他的金融资产比较多、职业收入稳定，这就表明他的还款能力也比较好，那就更能让银行放心了。"
记者走访得知，包括工行、中行、建行、中信、浦发、兴业、光大等在内的多家银行均已或即将实行客户分层管理方案，主要评估标准也大同小异。
要有良好的"征信记录"
吴先生在中信银行办理首套房贷时，被告知此前在某银行的一笔贷款有三期还款连续逾期，也就是说吴先生有不良信用记录。
据吴先生回忆，当时因为长期出差在外，确实有几次忘了按时还款，但之后都如数补交了。后来，虽然经过几番努力，当时贷款的银行消除了吴先生的不良信用记录，但还款逾期已成事实。而按照规定，不能享受中信银行的7折利率优惠。
某股份制银行资深个贷人士向记者透露，"银行对申请房贷的客户进行资料审查的时候一般首先要看的是征信记录，这是确认客户是否值得银行信任的首要依据，也是判断客户能否成为银行优质客户的基础依据。"
而银行信用不良记录，也就是通常所说的银行信用"黑名单"，指的是银行对个人信用的不良评价。这直接影响个人向银行进行贷款等业务。
据了解，目前，中国人民银行个人信用系统数据库共收录湖南全省约3200万人的信用记录，内容包括个人基本信息（身份信息、居住信息、职业信息等）、信用交易信息（信用卡交易信息、贷款明细信息、为他人贷款担保明细信息、个人住房公积金信息、个人养老保险金信息）以及其他信息等，其中，信用交易信息是银行最为关注的部分。
那如果既没有办过信用卡，也没有贷过款，单位更没有给办理住房公积金和个人养老保险，信用交易信息空白怎么办？
"这种情况比较少见，遇到这种情况时银行一般会慎重考虑，有些银行可能会视同为'无不良信用记录'，有的则加大对其个人资产、职业收入等其它方面的考察。"业内人士表示，在金融生活日趋繁荣的今天，不与银行发生信用交易记录的市民还是比较少的。
"个人金融资产"很重要
如果说征信记录是判断优质客户的基础，那么个人金融资产的多少则是核心。
"个人金融资产20-50万属于分行级贵宾客户，50-200万属于总行级贵宾客户，200万以上属于钻石级贵宾客户。"中国银行湖南省分行个贷部人士介绍说，上述三类贵宾客户只要征信记录良好，都可被视为优质客户，享受贷款利率的最低折扣优惠。
所谓的个人金融资产包括银行存款、债券和基金等多种资产形式，其中，存款必须放在中行，且债券和基金账户的开户行也必须为中行。
而各家银行对"个人金融资产"的分级门槛并不一致。例如，中信银行规定，在该行日均存款达到50万以上的客户可视为白金卡客户，不但可以享受首套房贷的最低利率优惠，二套房贷利率也可适当降低。"
记者又从一家已经取消7折房贷利率优惠的股份制商业银行得知，7折优惠可以有，但在该行的个人金融资产必须要达到200万，否则最低只能给予8.5折的优惠。
某国有银行个贷人士坦言，征信记录虽然重要，但"在实打实的金融资产面前来说还是显得矮了一截"，"银行更看重的是能给它们带来直接利润的金融资产，如果金融资产够多，即便是有些不太大的信用污点也可以忽略不计。"
正所谓，"上有政策，下有对策"。有银行人士建议，如果银行对个人资产的多少有严格规定，客户可以考虑先向亲友借一部分钱，转移到相关银行，待审批通过后，再把资金转移出去，归还给亲友。这样就可以在不太为难的情况下，享受到了银行贷款利率的最低折扣优惠。
有"金融产品"会更好
除了征信记录和金融资产外，有些银行还给客户绑定了"金融产品包"。
某股份制商业银行就规定，凡享受首套房贷7折利率优惠的客户，在征信记录良好的基础上，还需绑定"金融产品包"中的至少两种金融产品。
据介绍，该行的"金融产品包"内容包括信用卡、基金、基金定投、股票开户、网上银行、银行保管箱等十种。
也有的银行规定不止这十种金融产品，但内容相差不大，基本都是能给银行带来中间业务收入的产品。
业内人士表示，首套房贷利率最低七折的优惠标准只是参考，而不是硬性规定，银行可根据风险自行控制。也就是说，银行可以规定哪些客户可以享受折扣优惠，哪些客户不可以享受这样的优惠，"银行有这个权力，不存在违规的说法。"
一位银行个贷人士向记者表示，银行对客户进行分层的条款虽然很多，但万变不离其宗，核心是对银行的"综合贡献度"。而金融产品是能够提高综合贡献度的重要方式，银行要求客户开通部分金融产品也就不难理解了。
职业和收入也要参考
在上述三个方面之外，客户的职业和收入也是银行重点考核的内容之一。
"我们把钱放出去之前，肯定要考虑将来收回本息的可能性有多大，这就涉及到客户的还款能力。"浦发银行长沙分行个贷部人士表示，银行都喜欢职业稳定、收入较高的客户，不会担心将来的还款问题。
在银行眼中，公务员、教师、医生、国企职工等都可以算稳定的职业。
至于放贷，月收入在月供两倍以上即可。例如，某客户月收入只有2500元，但贷款后月供要1500元，月收入只有月供的1.66倍，不足两倍，则银行不会放贷给这位客户，或者降低放贷成数。
此外，银行在对客户进行分层的时候，会事先对楼盘项目进行分级，然后再根据楼盘项目的分级确定客户的层次类别，往往楼盘越高端，客户的分层级别也偏高。因为，"定位中高端的楼盘房价都比较高，购房者一般要有较高的资产和收入。反之，定位低端的楼盘价格较低，购房者一般是收入不高的普通市民。"该个贷部人士表示。