收集:中国股票市场经济分析网
在近期大盘的持续震荡中，地产股成为稳定大盘重心的核心力量。3月以来，申万地产板块上涨3.73%，仅次于电子元器件4.31%的涨幅，位居23个一级子行业第二。我们认为，在风格转换渐次演绎的过程中，基本面和技术因素的双重推动将带动地产股长期走强，预期的明朗和成交的恢复将提振市场信心，投资者可提前布局二三线中小地产股和一线城市小地产股。
估值和成交将是支撑
3月以来，我们统计的一线城市地产股上涨4.4%，全国性地产股上涨3.76%，二三线地产股上涨3.48%。在一线城市地产股中，深圳板块表现抢眼，深长城、深振业、深天健等老牌开发商上涨超过了12%，深圳特区范围的扩大，旧城改造的落实以及近期成交均价的继续提升都引发了地产股强劲的纠错飙升。我们认为，随着目前政策预期的企稳和大城市库存的吃紧，新房及二手房交易将逐步向去年上半年的均值水平回归，未来的成交均价将小幅上升。
从估值看，目前全国性地产商P/NAV正加速由折价变为溢价，截至上周五(3月19日)，以“万保招金”为代表的全国性大型地产商P/NAV折价分别为1.4%、-0.6%、-3.2%和-2.6%，而以“云天星球”为代表的二三线地产商P/NAV仍有较大折价，截至上周五分别为-14.2%、-27.8%、-1.1%和-19.74%。我们认为，前期市场的悲观预期对大型地产股的股价杀伤较大，目前这些公司PNAV正加速向正常回归，而中小城市地产股目前仍处于价值洼地，随着大型地产股逐步走向平价，中小地产股也会随之有股价纠错的回归过程。
交易和估值的支撑只是地产股向上的充分条件，而目前的诱发条件则是市场风格的渐次转换。我们认为，大的宏观环境还继续向好，货币政策将向中性回归，因此周期性行业在上半年仍有较大的表现机会，风格转换的推动，将使地产股渐渐显露“昨日雄风”。
政策影响将偏中性
国资委限制央企退出房地产业务在一定程度上可以起到整顿市场、利于竞争的效果，但由于各家企业的特殊性和地产市场的区域性，我们认为，这种限制的影响有限。如未在名单之列的中航地产、远洋地产等公司，目前已经形成了一定的开发规模和实力，不会由于股东的退出影响当期及未来的开发规划。
对于上周北京土地市场纷纷出现的新地王，我们认为，资金充裕和库存不足是造成开发商拿地情绪继续高涨的推动力。从京沪深一线大城市的库存来看，可售面积分别为1940万平米、450万平米和350万平米，均处于历史低位，如果地产市场企稳的步伐继续加快，补库存在当前显得尤为迫切。因为在政府调控房价过快上涨的政策预期明朗后，需求还会继续提升，只有通过加大开发力度，继续提高储备，才能更好地应对供需缺口。
由于地产投资在整个投资中占据着很重要的部分，并且对于拉动零售增长的意义重大，从宏观经济向好的出发点看，地产市场经过前期的整顿，未来继续偏紧的可能不大。货币政策方面，我们认为，上半年乃至三季度，数量型操作手段仍为主，价格手段动用的概率不大，而人民币升值有可能是一个非常渐进的过程，对地产市场的影响可能会提前充分消化，中期看，地产市场将面临着中性的政策环境，对于市场的恢复增长有一定的积极作用。
房价向上动力仍大
实际利率与房地产价格和销量都显著相关。从07年2月-08年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的负相关，因此负利率的出现还会催生房价的走高。我们认为，这更多的与CPI的加速上行有关，物价的上涨使更多的人选择不动产作为资产保值的手段，同时，这段期间人民币的升值也吸引了大量的海外资金炒作。不过，从销售增速看，持续的负利率将拉低销售增速的涨幅，我们认为这与负利率引发的高房价有着直接联系，不断攀升的房价削弱了居民的购买能力，因而增速在不断回落。
尽管2月份已经出现了负利率，但我们认为今年持续出现负利率的情况可能性不大，CPI变化可能呈倒V结构，因此房价和销售增速在上半年可能还会持续向上，下半年升势则会放缓。
从影响楼市价格的供给因素看，负利率的持续扩大将导致新开工面积的大幅放缓，未来可售面积的缩小也导致了现期房价的走高。2月份数据显示，新开工面积累计同比增长37.5%，除了与基数低相关，更多的还是由于库存不足，目前地产投资更多的是不足而非过剩。与此同时，在房价平稳的前提下，地产投资增速有望提高。
提前布局二三线地产股
2月份全国商品房销售增速为38.2%，而我们统计的中西部十省市的整体增速为51.5%，从土地购置面积看，十省市的整体涨幅也高于全国平均水平。目前中西部二三线城市的整体销售和开发要大大好于东部二三线城市，对于业务重点在上述区域的地产股而言，未来的增长将受到业绩的强烈支持。
我们看好二三线地产龙头——中天城投，预计2010年公司将获得长足的发展。贵阳会展中心销售在即，预计当年可实现销售收入约40亿元;土地拍卖势在必行，预计可拍卖面积达400亩;锰矿将实现矿区建设。目前公司股东变更为贵阳城投，这将一定程度上解决公司一级开发持续性问题。预计2010年公司可实现EPS1.30元，其中二级开发业务贡献EPS0.91元。结合NAV15.49元，提高目标价至24元。此外，我们还建议关注渝开发、莱茵置业等中部城市地产股。