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万科A：保持理性的扩张态势
兴业证券7日发布万科A （000002）12月销售点评，维持“推荐”评级。
公司今日公告称2009年12月份实现销售面积40.5万平方米，销售金额55.0亿元，分别比08年同期下降38.7%和增长3%。
2009 年1~12 月份，公司累计销售面积663.6 万平方米，销售金额634.2 亿元，分别比08 年同期增长19.1%和32.5%。
公司披露11月份销售简报以来新增项目储备8个，合计规划建筑面积255.8万平米,对应的土地款50.64亿。
兴业证券点评如下：
万科12月份销售面积同比下滑的原因是08年12月促销推盘导致基数较高,而在09年12月的公司的可售资源相对不足，12月份销售金额的增长完全依赖于销售均价相比08年12月高出了68.1%。从环比数据看，公司的成交面积下滑了22%，单价增长了35%，与主要城市市场状况有明显的差异，因此兴业证券可以判断万科在12月的推盘结构以中高档楼盘为主且总量相对不足。
从价格看，12月份的13580元的均价创下了单月的历史新高，其反应的68.1%的增幅也创出历史新高，09年全年均价达到9558元，比08年均价高出964元，涨幅为11.2%，而由于项目开发具有一定的连续性，因此两年间结算成本的涨幅相对缓和，伴随09年预售项目在2010年集中结算，公司2010年的结算毛利率大幅上涨已成定局。
回顾万科09年下半年以来的推盘和销售情况，公司此前计划三、四季度分别新推盘110万和160万平米，而实际成交为161.5和153.3万平米，实际成交超出推盘量约45万平米，兴业证券不难发现公司推盘数量的不足是制约公司销售额增速在09年低于市场整体以及竞争对手的原因。而公司最近一次的09年新开工面积的计划数据是585万平米(09年8月公布的中报)，及时9月以后的实际开工面积进一步上调，兴业证券预计也很难超过09年663.6万平米的销售规模，也就是说2010年的实际成交面积进一步增长的难度较大，金额的增长将主要依赖于销售均价的提升。如果2010年的成交均价能够维持在2009年下半年的水平，则2010年由于销售均价的变化，将导致销售金额同比增长10个百分点。综合考虑到2010年新增供应的释放还需要一个渐进的过程，以及市场可能发生的调整，兴业证券预计公司在2010年的销售金额可能维持在2009年的水平附近，很难实现两位数以上的增长。
公司2009年全年新增土地储备1243.7万平米，1/3，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均的楼面地价为2047元。从平均地价来看，仅相当于目前住宅售价水平的20%，成本仍属于合理范围，全年需支付的土地款相当于销售金额的40%左右，公司仍保持了理性的扩张态势。
预计公司2009-2011年EPS分别为0.50元、0.66元和0.83元，NAV为6.57元，维持“推荐”评级。
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